Tema - Srbija

Refinansiranje stambenog zajma koje ništa ne košta

Prednosti niskih kamata na stambene kredite, koje su za naše prilike najniže u novijoj istoriji, ne koriste samo oni koji sada uzimaju takav zajam, već i uslovno rečeno stari dužnici.

Naime, oni koji već otplaćuju zajam za krov nad glavom od banaka kod kojih su uzeli kredit traže da nastave da ga otplaćuju po uslovima koji sada važe na tržištu, a koji su značajno povoljniji nego u vreme kada su oni uzimali zajam.

Osnovno što time dobijaju je niža rata, samim tim i ušteda. U ovom slučaju ne radi se o klasičnom refinansiranju stambenog kredita koji podrazumeva mnoge troškove, već banka i klijent sačinjavaju aneks ugovora u kome se menja samo jedna stavka, a to je iznos kamate.

Kako nezvanično saznajemo u bankama ovakvi zahtevi klijenata su brojni što i ne čudi s obzirom na to da su pre krize, u doba kreditnog buma, kamate na stambene zajmove bile i preko pet, pa i šest odsto. Sada je u slučaju zajma kod koga je ugovorena varijabilna stopa kamata manja od tri odsto godišnje.

Banke o tome nerado govore iz prostog razloga što se kamata, odnosno cena zajma menja na njihovu štetu, odnosno na račun njihovog profita pa ne žele da ohrabruju klijente. Ali pre biraju da ih zadrže nego da oni taj profit, iako umanjen, plaćaju konkurenciji.

Zoran Grubišić, profesor na Beogradskoj bankarskoj akademiji, potvrđuje da korisnici stambenog zajma tako razmišljaju, a i on sam savetuje da to urade.

– To je svojevrsna partija pokera između dužnika i banaka. Klijent prvo banci predoči kakva je ponuda njihove konkurencije, odnosno uslovi za buduću otplatu kredita. Matična banka daje kontraponudu koja nikad nije na nivou onoga što daju druge banke u pogledu kamate već nešto nepovoljnija iz prostog razloga što bi klijent imao troškove nove hipoteke, osiguranja, prevremene otplate ako pređe kod konkurencije. Na primer, prvobitni ugovor je bio sklopljen s kamatom od 5,5 odsto, druge banke mu daju 2,7 odsto za buduću otplatu kredita ako dođe kod njih, a matična banka mu kao kontraponudu daje 3,7 odsto. I onda dužnik računa šta mu je povoljnije. Najčešće se opredeljuje da nastavi da otplaćuje kredit u matičnoj banci – kaže Grubišić.

Naš sagovornik dodaje da se svi akteri tržišno ponašaju. Dužnik dobija manju ratu, a banka zadržava klijenta, pogotovo onog kvalitetnog, koji ne kasni s plaćanjem, ima dobre prihode, promet po kreditnoj kartici što se sve računa.

Koliko je isplativo ugovoriti nižu kamatu za buduću otplatu vidi se na primeru kada klijent treba da otplati ostatak duga od 30.000 evra.

Ukoliko je kamata na postojeći kredit 4,61 odsto, preostali period otplate 23 godine, i ukoliko bi klijent nastavio da plaća kredit sa jedan odsto manjom kamatom, mogao bi da smanji ukupna plaćanja do kraja otplate kredita do 4.700 evra.

Rata mu se smanjuje s 176 evra mesečno na 159 evra.

Manje-više isto može da se uštedi i u slučaju klasičnog refinansiranja stambenog zajma s prelaskom u drugu banku, ali u ovom slučaju mora se imati u vidu i da se sva prateća papirologija mora iznova izvaditi i ponovo platiti.

To nije zanemarljivo, jer se plaća trošak prevremene otplate kredita u matičnoj banci, trošak ponovne procene nekretnine koja je bila predmet zaloge po stambenom kreditu, overa založne izjave kod notara, trošak registracije hipoteke u katastru, osiguranje nepokretnosti koja je predmet zaloge.