Nekretnine - Hrvatska

Indeks priuštivosti nekretnina: Sve se promijenilo nakon 2021.

Jedan od najjednostavnijih pokazatelja je usporedba koliko je prosječnih mjesečnih neto plaća bilo potrebno izdvojiti za kupnju jednog četvornog metra novoga stana. Pokazani su izračuni za zadnjih 25 godina iz kojih je vidljivo kako je početkom 2000-tih bilo je potrebno izdvojiti 2,6 mjesečnih neto plaća za kupiti 1 m2 novog stana, baš kao i 2008. godine, dok je najpovoljniji omjer prosječnih plaća i cijena novogradnje bio je 2017. godine kada je trebalo izdvojiti 1,9 prosječnih neto plaća za kupiti 1 m2 novogradnje. 

Prošle godine bilo potrebno izdvojiti dvije hrvatske prosječne neto plaće za kupnju 1 m2 novoga stana, piše Ekonomski lab.

Isto možemo prikazati i na drugi način: koliko je prosječnih godišnjih plaća potrebno za kupiti 70 četvornih metara novoga stana? Na priloženoj slici vidimo kako je 2000. godine bilo potrebno preko 15 prosječnih godišnjih plaća za kupiti novogradnju od 70 kvadrata, a sličan je omjer bio i na vrhuncu prijašnjeg ciklusa 2007. i 2008. godine. Najmanje prosječnih godišnjih plaća za kupiti stan trebalo je izdvojiti 2017. godine: 10,8. Zadnje dvije godine (2024. i 2025.) trebalo je izdvojiti 11,4 godišnjih plaća novogradnju od 70 kvadrata, što je ispod dugogodišnjeg prosjeka (2000.-2025.) koji iznosi 12,6 godišnjih plaća.

Umjesto usporedbe samih plaća s cijenama novih stanova, može se uzeti i šira mjera dohotka koja uz novac koji kućanstva imaju na raspolaganju, uključuje i vrijednost socijalnih transfera. To računa Eurostat u svom tzv. omjeru cijena stambenih nekretnina i dohotka (House price-to-income ratio) pa u analizi obrađujemo i taj pokazatelj.

Međutim, priuštivost nekretnina ne ovisi samo o cijenama i dohocima, već i o kamatnim stopama na stambene nekretnine. Naime, kamatna stopa i drugi uvjeti stambenog kreditiranja od velike su važnosti za ljude, osobito mlade, koji u pravilu kupuju nekretninu za stanovanje na kredit. Zbog toga smo konstruirali Indeks priuštivosti nekretnina (IPN), prvi takav metodološki rigorozno definiran indeks u Hrvatskoj.

Indeks priuštivosti nekretnina koje se kupuju na kredit pokazuje koliko je prosječnom građaninu, uz prosječnu plaću, lako ili teško kupiti nekretninu na kredit u određenom trenutku. Za razliku od jednostavnih usporedbi cijena stanova i plaća, ovaj pokazatelj uzima u obzir i kamatne stope, pa zbog toga bolje pokazuje stvarni teret kupnje na kredit. Naime, kamatne stope imaju veliki utjecaj na kupovnu moć građana, a u analizi dajemo primjer kako je pad kamatne stope sa 6 na 3 posto (koji se u Hrvatskoj dogodio od 2012. do 2019.), uz isti mjesečni anuitet i standardni otplatni rok od 20 godina, povećao kupovnu moć onih kojih kupuju na kredit za gotovo 30 posto. Još je veća razlika ako se diže kredit na 30 godina: pad kamatne stope sa 6 na 3 posto povećao je kupovnu moć građana za preko 42 posto ako se stambeni kredit diže na 30 godina. To je razlog zašto se u obzir treba uzimati i kamatna stopa na stambene kredite kada govorimo o priuštivosti nekretnina.

Dakle, u najkraćim crtama, IPN mjeri koliki dio prosječne plaće odlazi na otplatu stambenog kredita za tipičnu nekretninu. Što je taj teret manji, priuštivost je bolja, a što je veći, priuštivost je lošija. Indeks je podešen tako da se trenutačno stanje može uspoređivati s početnim razdobljem (siječanj 2002.); vrijednosti iznad 100 znače da je kupnja na kredit danas lakša nego početkom 2002., a vrijednosti ispod 100 da je teža. IPN tako sažima zajednički učinak kretanja cijena nekretnina, neto plaća i kamatnih stopa, a na slici 2 prikazano je njegovo kretanje u zadnje 24 godine.