Nekretnine - Hrvatska

Kupnja stana na kredit postala nemoguća misija

Osoba s plaćom nešto većom od tisuću eura tako je prije desetak godina možda mogla i samostalno podignuti stambeni kredit – može i sada, no značajno manji iznos, pa je kupovina stana, s obzirom na cijene nekretnina, postala uistinu nemoguća misija.

Kako Novi list neslužbeno doznaje iz nekih poslovnih banaka, banke svake godine, na početku godine rade usklađenje životnog minimuma s prosječnom plaćom. Kako se taj životni minimum stalno povećava zbog inflacije, rasta cijena i povećanih troškova života, to utječe i na dostupnost kredita građana kojima plaća nije rasla ili nije rasla dovoljno da »uhvati« rast tih troškova.

Kako se oni povećavaju, a plaća je stalno ista, kreditna sposobnost klijenta u takvoj situaciji sve je manja, bez obzira što ima ugovor na neodređeno, vraćao je svoje dosadašnje kredite uredno, te nije u tom smislu rizičan klijent.

Paralelno se dakle dešavaju dva procesa što se tiče kreditne sposobnosti građana. Građani čije plaće rastu i usklađuju se s troškovima života, pa su im realne plaće ostale iste ili su porasle, imaju sve veći kapacitet pred bankama za podizanje kredita.

Otud i fenomen eksplozije gotovinskih nenamjenskih kredita koji su u Hrvatskoj narodnoj banci slikovito opisali, da kad se plaća poveća za sto eura, klijent to odmah pretvori u deset tisuća eura novog gotovinskog kredita. Riječ je mahom o građanima u javnom sektoru, ali opet ne svima.

Dio, međutim, ljudi kojima plaće nisu rasle, a većinom je to u privatnom sektoru, o čemu svjedoči još uvijek nizak medijan (sve bliži minimalcu koji ide prema tisuću eura), prolazi pak kroz obrnut proces: plaća realno sve manje vrijedi, a kreditna sposobnost sve više kopni.

Neslužbeni i aproksimativan izračun iz banaka primjerice kaže da netko s plaćom od oko 1.200 eura, uz uvjet da ima manje od 40 godina (da bi se uopće mogao dobiti najdulji rok povrata kredita do 30 godina) može dobiti oko 80 tisuća eura kredita, što uz ovolike cijene nekretnina nije dovoljno za stan u nekom od većih gradova.

Banke sada uzimaju da je mjesečni životni minimum nešto veći od 750 eura, ali kad se kroz petnaestak dana bude opet usklađivao (Nova godina) procjenjuje se da bi mogao biti veći i za stotinjak eura jer su i ovu godinu obilježila poskupljenja.

To bi onda za zamišljenog klijenta iz našeg primjera značilo još stotinjak eura kreditne sposobnosti manje, ako se gleda kroz potencijalni mjesečni anuitet kredita. Dakle, uz sve one uvjete, u 2025. moći će podići možda 60 ili 70 tisuća eura.

I to ako nema nikakvih drugih kreditnih obveza. Naravno, sve je ovo načelno i svaki klijent treba vidjeti sam za sebe. No, neke brojke su neumoljive. Za banke to znači smanjenje broja potencijalnih korisnika kredita, pogotovo stambenih, a i sad se već osjeća slabija domaća potražnja.

No, za građane to znači još manju priuštivost stanovanja, i to ne samo zbog rastućih cijena kvadrata (s čime se Vlada sada odlučila uhvatiti u koštac kroz novu stambenu politiku a vidjet ćemo što će biti), već i zbog pada kreditne sposobnosti uslijed općeg rasta cijena, čemu oni sami ničim nisu pridonijeli.

I do sada se nedostatak kreditne sposobnosti znao prebroditi udruživanjem dohodaka, primjerice supružnika, sudužništvom, jamcima, a sada će to dodatno dobiti na aktualnosti. Gotovinski kredit je lakše dobiti, ali su pak rokovi kraći, a i većina ih je limitirana na 40-ak tisuća eura, pa ni to previše ne igra kada je u pitanju kupovina stana.

No, za očekivati je da će sitniji krediti i minusi biti sve traženiji za krpanje potrošačkih košarica. Dakle, klijent s prosječnim primanjima, a prosječna plaća je nešto veća od 1.300 eura (1.324 eura), samostalno će teško ili nikako kupiti stan, s obzirom na to da su, prema izvorima iz agencija, prosječne realizirane cijene kvadrata u Zagrebu i Rijeci na oko 2.800 eura.

U Splitu su još i veće. Što se tiče još niže, medijalne plaće, ili pak minimalca, šanse s takvim primanjima su još i manje, osim ako se ne pokuša zajedničkim snagama, pri čemu roditelji često ne mogu biti jamci zbog godina.

Banke naime gledaju da rok isplate kredita za sve sudionike bude do 65 ili najviše 70 godina starosti. O svemu tome uputili smo i službeni upit Hrvatskoj udruzi banaka (HUB), no odgovor nije stigao.

Što će donijeti 2025., ovisi o tome kamo će cijene nekretnina, a neke prognoze su da unatoč novim mjerama, porezu, poticajima za podstanarstvo i slično, neće padati, odnosno barem neće odmah. Svi se slažu da bi svakako trebalo povećati ponudu stanova, a ovaj eksperiment s poticanjem praznih privatnih stanova da se stave na tržište možda neće biti dovoljan.

S druge strane, dio radnika, posebice u privatnom sektoru, teško će pregovarati veće plaće, bez obzira na rast troškova života. Poslodavci su se nedavno požalili kako im je podizanje minimalca za 35 posto preveliki trošak jer kao poluga djeluje na cijelu masu plaća.

Uglavnom, u društvu se dešava novo veliko raslojavanje i nejednakost, gdje polovica ljudi živi s plaćama manjim od tisuću i sto eura, što im otežava i podizanje kredita, dok su nekima, od državnih dužnosnika nadalje, povećane i za 80 posto.