Nekretnine - Srbija

Vrednost stanova samo kod poreznika raste

Cena kvadratnog metra stana zgrade na Vračaru iz 1936. godine pada agentima za nekretnine i stručnjacima iz katastra, samo poreznicima raste, zajedno sa pritiskom građana, kojima nije jasno zašto moraju da plaćaju sve veći porez za domove u čijem okruženju ne niče ništa toliko dragoceno da bi komšiluku podiglo vrednost.

Objašnjenje možda nudi jedna koincidencija. Visina poreza na imovinu, koji je prihod lokalnih samouprava, skače otkako su njima, zbog promene propisa, smanjeni drugi izvori finansiranja.

Prosečnu vrednost vračarskog kvadrata, jedan od elemenata za obračun poreza na imovinu, od 2014. do danas poreznici su uvećali za 22 procenta. Pre tri godine, kvadrat tog stana u prvoj beogradskoj zoni procenili su na 145.000 dinara, a ove na 178.220 dinara, zvanični su podaci sa sajta beogradskog Sekretarijata za javne prihode.

Druga državna institucija, Republički geodetski zavod, ima drugačiju računicu o vrednosti korišćenih stanova u toj istoj zoni, kojoj pripadaju i delovi opština Novi Beograd i Voždovac. Prema RGZ-u, prosečna cena kvadrata stana prošle godine u tim krajevima prestonice bila je niža za 50 evra nego 2014. Poreznici nas, međutim, ubeđuju kako je ista „roba” u tom periodu poskupela za 200 evra.

U Novom Sadu prosečna vrednost kvadrata stana je 850 evra i nije se menjala od 2014, slično je i u Leskovcu, dok je u Jagodini porasla za 50 evra, podaci su RGZ-a.  

Unakrsnim češljanjem statističkih podataka uočljiv je još jedan ekonomski apsurd. Vrednost stanova ove godine skočila je u 13 beogradskih zona za oko pet odsto. Od Pravnog fakulteta, u centru, sve do periferijske, mahom poljoprivredne Grocke izuzetak je samo jedan. Kvadrat je pojeftinio, doduše za simboličnih 800 dinara, jedino u – ekstrazoni stanovanja, koja obuhvata Dedinje i diplomatsko naselje na Čukarici. Neočekivano, jer ne samo što su porezničke knjige dosad registrovale trend rasta za tu zonu, nego se i u bilo kojoj drugoj svetskoj metropoli život na vrhunskim lokacijama najpaprenije plaća. Ali, Beograđani iz elitnih delova grada još će i uštedeti makar siću na ime poreza na imovinu, za razliku od ostalih sugrađana, kojima će stići novi računi sa uvećanim iznosima – ako je za utehu, maksimalno do dva odsto, kako je aminovala Skupština Beograda pre četiri meseca.

Metod kojim poreznici dolaze do ovako zbunjujućih podataka nije prošao bez kontroverzi. On je promenjen pre tri godine, otkad se vrednost kvadratnog metra utvrđuje na osnovu cena iz najmanje tri kupoprodajna ugovora dobijena od javnih beležnika za zonu za koju se obračunava prosek. Razlog iz kojeg cena kvadrata konstantno raste jeste to što „promet novih kompleksa zgrada sa brojnim stanovima i garažama i cenama koje su značajno iznad proseka utiče na trend rasta prosečnih cena stanova”, kažu u pisanim odgovorima iz beogradskog Sekretarijata za javne prihode.

Ovakvo objašnjenje za Kaću Lazarević, licenciranog agenta za nekretnine, ne pije vodu. Da bi vrednost bila što približnija realnom stanju na tržištu treba uzeti sve kupoprodajne ugovore u jednoj zoni, a ne, kaže ona, tri najskuplja, čemu obično pribegavaju poreznici.

– Primenjuju loš metod i zato država mora da reformiše poreski sistem. Problem u Beogradu je i zoniranje, koje je izazvalo negodovanje javnosti, ali još nije promenjeno. Tako smo došli do paradoksa da se u istoj zoni nađe udžerica sa septičkom jamom u Mutapovoj ulici na Vračaru i novi stan pored hrama Svetog Save. Kvadrat kuće je 900 evra, a stana 3.500 evra. Cena novogradnje ne može biti merodavna jer kvadrat stana u modernom kompleksu u Novom Beogradu od 2.000 evra ne oslikava prosečnu cenu u tom delu grada od 900 do 1.300 evra. Zato više verujem RGZ-u u čijoj bazi je taj kvadrat 1.150 evra – izričita je Lazarevićeva.

Da cena novogradnje – ali samo nje – raste, ne dovodi u pitanje ni Damir Borić, predsednik Grupacije u prometu nepokretnosti Privredne komore Srbije. To potvrđuje i Republički zavod za statistiku. Od 2013. zaključno sa prvom polovinom 2016. godine, prosečna cena kvadrata novogradnje skače u Beogradu, Nišu i u Novom Sadu. U prestonici sa 164.532 dinara na 185.605, u glavnom gradu severne srpske pokrajine poskupela je sa 104.596 na 122.641 dok je u najvećem centru juga sa 77.965 dinara skočila na 84.124.

– Nove nekretnine se uglavnom kupuju iz kredita i zato su banke prošle godine plasirale 40 odsto više takvih pozajmica nego 2015. Ali, njih može da priušti mali procenat ljudi, oni čija plata nije 400 ili 500 evra. Ipak, vlasnici nekvalitetnih polovnih nekretnina u blizini luksuznih kompleksa drže visoke cene, a slično se ponašaju i poreznici. To samo unosi konfuziju – kaže Borić.                

Lazarevićeva veruje da su procene poreznika smišljeno nerealne zato što poskupljenje kvadrata, odnosno poreske osnovice, znači i veći prihod od tog nameta u budžetima gradova i opština. Drugim rečima, najlakše je rupe u kasama lokalnih samouprava krpiti povećanjem ovog izvornog prihoda.

Jeste da je podizanje poreza nepopularna mera, zbog čega je u izbornoj 2012.  vlada propisala da se njegova visina ne sme promeniti u odnosu na prethodnu godinu, kada je uvećanje takođe bilo ograničeno na maksimalno 60 odsto. Beograd je potom tu zabranu produžio za još godinu dana. Ali, onda se za glavu uhvatio 2014, kada je ostao bez oko sedam milijardi dinara, koliko mu je donosila naknada za korišćenje građevinskog zemljišta, koja je tada ukinuta u celoj državi. Prestonička uprava je tada dozvolila uvećanje od najviše 80 odsto, dok je ono u drugim gradovima u Srbiji išlo i do 125 procenata. Od poreza na imovinu kojem je pre tri godine pripojena naknada za korišćenje građevinskog zemljišta beogradski budžet je 2014. prihodovao 13,27 milijardi dinara, godinu kasnije 15,47 i gotovo isto toliko lani, tvrde u Sekretarijatu za javnu upravu.